Επιπτώσεις και πολιτικές για τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων

της Έυας Παπατζανή

H Airbnb βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων αναπτύσσεται τα τελευταία χρόνια στην Ελλάδα με ραγδαίους ρυθμούς, σε μια συγκυρία που χαρακτηρίζεται από την πολυδιάστατη και συνεχιζόμενη κρίση, τη διαχρονική έλλειψη πολιτικών για την κατοικία και την πρόσφατη αύξηση του αστικού τουρισμού.

Συ­νο­λι­κά, η Airbnb πρα­κτι­κή απο­τε­λεί μία κρί­σι­μη δύ­να­μη με­τα­σχη­μα­τι­σμού του αστι­κού χώρου με σύν­θε­τες επι­πτώ­σεις: α) στην αγορά ενοι­κί­ων και ακι­νή­των, β) στο αστι­κό πε­ρι­βάλ­λον, το οι­κι­στι­κό από­θε­μα και την το­πι­κή οι­κο­νο­μία και γ) στην κοι­νω­νι­κή σύν­θε­ση και στον συ­νο­λι­κό­τε­ρο χα­ρα­κτή­ρα των γει­το­νιών της Αθή­νας, λόγω των δια­δι­κα­σιών «του­ρι­στι­κο­ποί­η­σης» που επι­φέ­ρει. Ήδη τα κα­τα­χω­ρη­μέ­να στο Airbnb ακί­νη­τα έχουν ξε­πε­ρά­σει τα 10.000 στον Δήμο της Αθή­νας και τις 126.000 σε όλη τη χώρα.

Το φαι­νό­με­νο ανα­πτύσ­σε­ται χω­ρι­κά με άνισο τρόπο, πρω­τί­στως σε κε­ντρι­κές πε­ριο­χές των με­γά­λων αστι­κών κέ­ντρων, που δεν είναι μο­νά­χα οι του­ρι­στι­κού εν­δια­φέ­ρο­ντος πε­ριο­χές, αλλά και κε­ντρι­κές γει­το­νιές κα­τοι­κί­ας. Από το 2016 έως το 2018 ση­μειώ­θη­κε αύ­ξη­ση των ενοι­κί­ων κατά 30% σε κε­ντρι­κές γει­το­νιές της Αθή­νας και κατά 14,3% στο σύ­νο­λο της μη­τρο­πο­λι­τι­κής Αθή­νας. Ενοι­κια­στές κά­τοι­κοι των γει­το­νιών αδυ­να­τούν να βρουν οι­κο­νο­μι­κά προ­σι­τή κα­τοι­κία προς ενοι­κί­α­ση, εκ­διώ­κο­νται από τους ιδιο­κτή­τες, που με­τα­τρέ­πουν τα δια­με­ρί­σμα­τα σε Airbnb κα­τα­λύ­μα­τα, και εκτο­πί­ζο­νται προς άλλες πε­ριο­χές.

Η αύ­ξη­ση των πολ­λα­πλών κα­τα­χω­ρή­σε­ων στην Airbnb, οι επεν­δυ­τι­κές προ­ο­πτι­κές που ανοί­γει το φαι­νό­με­νο, καθώς και προ­γράμ­μα­τα όπως αυτό της Golden Visa αυ­ξά­νουν την εμπλο­κή «με­γά­λων παι­κτών» στην Airbnb πρα­κτι­κή. Αυτό το γε­γο­νός μπο­ρεί να οδη­γή­σει στην πε­ραι­τέ­ρω εξά­πλω­ση των αρ­νη­τι­κών επι­πτώ­σε­ων του φαι­νο­μέ­νου, καθώς ση­μα­το­δο­τεί τη με­τα­τρο­πή της πρα­κτι­κής από μία μη-σχε­δια­σμέ­νη δρα­στη­ριό­τη­τα, που επι­τε­λεί­ται στη μικρή κλί­μα­κα από με­μο­νω­μέ­νους ιδιο­κτή­τες, σε μία με­γά­λης κλί­μα­κας συ­ντο­νι­σμέ­νη ιδιω­τι­κή πρω­το­βου­λία αστι­κής ανά­πτυ­ξης και κερ­δο­σκο­πι­κής εκ­με­τάλ­λευ­σης επί της γης.

Διε­θνή πα­ρα­δείγ­μα­τα θε­σμι­κών ρυθ­μί­σε­ων

Οι πε­ρισ­σό­τε­ρες ρυθ­μί­σεις για τη βρα­χυ­χρό­νια μί­σθω­ση ακι­νή­των στις πό­λεις του εξω­τε­ρι­κού αφο­ρούν τη φο­ρο­λό­γη­ση της δρα­στη­ριό­τη­τας, τον πε­ριο­ρι­σμό της συ­νο­λι­κής επι­τρε­πό­με­νης διάρ­κειας Airbnb μί­σθω­σης ενός ακι­νή­του ανά έτος, τον πε­ριο­ρι­σμό του επι­τρε­πό­με­νου αριθ­μού Airbnb δια­με­ρι­σμά­των ανά γει­το­νιά ή άλλη γε­ω­γρα­φι­κή ζώνη κ.ά. Χα­ρα­κτη­ρι­στι­κά, το Βε­ρο­λί­νο πά­γω­σε τις νέες άδειες από το 2016 και έχει θέσει χρο­νι­κό όριο εκ­μί­σθω­σης τις 90 ημέ­ρες το χρόνο, βάσει ενός νόμου που αφορά συ­νο­λι­κό­τε­ρα το ζή­τη­μα της στέ­γης. Μετά από μια σειρά κι­νη­το­ποι­ή­σε­ων των κα­τοί­κων για τις αυ­ξή­σεις των τιμών των ενοι­κί­ων, το Βε­ρο­λί­νο αγό­ρα­σε 670 δια­με­ρί­σμα­τα μέσω μιας κρα­τι­κής εται­ρεί­ας του, φτά­νο­ντας πλέον να κα­τέ­χει πε­ρί­που το 1/5 των ενοι­κια­ζό­με­νων δια­με­ρι­σμά­των στην πόλη. Τα συ­γκε­κρι­μέ­να 670 δια­με­ρί­σμα­τα βρί­σκο­νταν τα τε­λευ­ταία 20 χρό­νια στα χέρια ιδιω­τών και κά­ποια από αυτά επρό­κει­το να που­λη­θούν σε μια από τις με­γα­λύ­τε­ρες εται­ρεί­ες δια­χεί­ρι­σης ακι­νή­των της πόλης, η οποία κα­τεί­χε ήδη εκα­το­ντά­δες χι­λιά­δες ακί­νη­τα.

Ένα ση­μα­ντι­κό πα­ρά­δειγ­μα θε­σμι­κής ρύθ­μι­σης με χω­ρι­κό απο­τύ­πω­μα προ­έρ­χε­ται από τη Βαρ­κε­λώ­νη, η οποία από το 2015 και μετά επε­ξερ­γά­στη­κε το σχέ­διο PEUAT (Special Tourist Accommodation Plan) για τον πε­ριο­ρι­σμό των βρα­χυ­πρό­θε­σμων μι­σθώ­σε­ων, μέσω δια­φο­ρε­τι­κών κρι­τη­ρί­ων σε 6 ζώνες της πόλης. Η κάθε μία από αυτές τις ζώνες που τέ­θη­καν, χα­ρα­κτη­ρί­ζε­ται από την κα­τα­νο­μή των του­ρι­στι­κών κα­τα­λυ­μά­των στην επι­κρά­τειά της, την ανα­λο­γία με­τα­ξύ του αριθ­μού των δια­θέ­σι­μων του­ρι­στι­κών θέ­σε­ων και του πλη­θυ­σμού μό­νι­μων κα­τοί­κων, τη στο­χο­θε­σία και τις συν­θή­κες βάσει των οποί­ων πα­ρέ­χο­νται ορι­σμέ­νες χρή­σεις, τον αντί­κτυ­πο των δρα­στη­ριο­τή­των αυτών στους δη­μό­σιους χώ­ρους και την πα­ρου­σία του­ρι­στι­κών αξιο­θέ­α­των. Έτσι, για κάθε ζώνη τί­θε­νται δια­φο­ρε­τι­κοί πε­ριο­ρι­σμοί για το Airbnb, που ποι­κί­λουν από αυ­στη­ρό­τε­ρους στις πε­ριο­χές που το φαι­νό­με­νο προ­κα­λεί εντο­νό­τε­ρα προ­βλή­μα­τα και λι­γό­τε­ρο αυ­στη­ρούς στις μη κε­ντρι­κές πε­ριο­χές, όπου οι επι­πτώ­σεις του Airbnb κρί­νο­νται ως λι­γό­τε­ρο ση­μα­ντι­κές.

Ισχύ­ου­σες θε­σμι­κές ρυθ­μί­σεις στην Ελ­λά­δα

Στην πε­ρί­πτω­ση της Ελ­λά­δας η Airbnb μί­σθω­ση ακι­νή­των το­πο­θε­τεί­ται στο πλαί­σιο μιας ιδιαί­τε­ρης δια­δρο­μής αστι­κής ανά­πτυ­ξης, με χα­ρα­κτη­ρι­στι­κά όπως η έλ­λει­ψη στε­γα­στι­κής πο­λι­τι­κής, η αυ­το­στέ­γα­ση του πλη­θυ­σμού και η αντι­πα­ρο­χή και τα αυ­ξη­μέ­να πο­σο­στά ιδιο­κα­τοί­κη­σης. Ταυ­τό­χρο­να, ανα­δύ­ε­ται μέσα στη συ­νε­χι­ζό­με­νη και πο­λυ­διά­στα­τη κρίση, η οποία έχει λάβει –με­τα­ξύ άλλων– και δια­στά­σεις μιας στε­γα­στι­κής κρί­σης, με φαι­νό­με­να όπως η στε­γα­στι­κή επι­σφά­λεια, η ενερ­γεια­κή φτώ­χεια, τα υπερ­χρε­ω­μέ­να νοι­κο­κυ­ριά, οι πλει­στη­ρια­σμοί, η αστε­γία κ.ά.

Η τρέ­χου­σα κρίση στέ­γης είναι αλ­λη­λέν­δε­τη με τη δια­χρο­νι­κή απου­σία πο­λι­τι­κών στέ­γα­σης στην Ελ­λά­δα. Όπως έχει ση­μειω­θεί, οι μη­χα­νι­σμοί που ενί­σχυ­σαν τα επί­πε­δα προ­σβα­σι­μό­τη­τας στην ιδιό­κτη­τη κα­τοι­κία υπήρ­ξαν ταυ­τό­χρο­να απο­τέ­λε­σμα και αιτία της απου­σί­ας μιας ολι­στι­κής στε­γα­στι­κής πο­λι­τι­κής. Ωστό­σο, η πρό­σβα­ση στην κα­τοι­κία πα­ρέ­με­νε πάντα δυ­σκο­λό­τε­ρη για τα χα­μη­λό­τε­ρα κοι­νω­νι­κο-οι­κο­νο­μι­κά στρώ­μα­τα, ενώ η ευ­νοϊ­κή με­τα­χεί­ρι­ση τους κρά­τους προς την ιδιό­κτη­τη στέγη δεν συ­νο­δεύ­τη­κε ποτέ (με ελά­χι­στες εξαι­ρέ­σεις) από πο­λι­τι­κές προ­στα­σί­ας των ενοι­κια­στών ή από κοι­νω­νι­κές πο­λι­τι­κές για την ενοι­κια­ζό­με­νη κα­τοι­κία.

Σε ό,τι αφορά τη βρα­χυ­χρό­νια μί­σθω­ση ακι­νή­των, σχε­τι­κή ρύθ­μι­ση νο­μο­θε­τή­θη­κε ιδιαί­τε­ρα πρό­σφα­τα, ενώ η υλο­ποί­η­σή της βρί­σκε­ται σή­με­ρα σε εξέ­λι­ξη. Με το Ν. 4446/2016 τέ­θη­καν για πρώτη φορά συ­γκε­κρι­μέ­νες προ­ϋ­πο­θέ­σεις για τη βρα­χυ­χρό­νια μί­σθω­ση ακι­νή­των, που πέρα από τη φο­ρο­λό­γη­ση της πρα­κτι­κής, πε­ρι­λάμ­βα­ναν και ένα όριο 2 ακι­νή­των ανά ΑΦΜ, όριο εκ­μί­σθω­σης μέχρι τις 90 ημέ­ρες ανά έτος, εξει­δι­κεύ­σεις σε συ­γκε­κρι­μέ­νες νη­σιω­τι­κές πε­ριο­χές και ορι­σμέ­νες εξαι­ρέ­σεις ανά ει­σο­δή­μα­τα.

Οι πε­ριο­ρι­σμοί αυτοί προ­κά­λε­σαν έντο­νες αντι­δρά­σεις από τους εμπλε­κό­με­νους «παί­κτες» (όπως ο Σύλ­λο­γος Ιδιο­κτη­τών Ενοι­κια­ζό­με­νων Επι­πλω­μέ­νων Δια­με­ρι­σμά­των-Κα­τοι­κιών), οι οποί­οι υπο­στή­ρι­ξαν ότι «στραγ­γα­λί­ζε­ται μια κα­θό­λα υγιής δρα­στη­ριό­τη­τα με στοι­χεία δί­και­ης ανά­πτυ­ξης». Στη συ­νέ­χεια, οι εν λόγω αυ­στη­ροί πε­ριο­ρι­σμοί του Ν. 4446/2016 κα­ταρ­γή­θη­καν ως νο­μο­θε­τι­κές ρυθ­μί­σεις μέσω του Ν. 4472/2017, ενώ εξα­κο­λου­θούν να ισχύ­ουν μόνο οι δια­τά­ξεις που αφο­ρούν τη φο­ρο­λό­γη­ση, την υπο­χρέ­ω­ση εγ­γρα­φής στο σχε­τι­κό μη­τρώο και τα πρό­στι­μα.

Οι αυ­στη­ροί πε­ριο­ρι­σμοί, που κα­ταρ­γή­θη­καν ως νο­μο­θε­τι­κές ρυθ­μί­σεις, γί­νο­νται μέσω του σή­με­ρα ισχύ­ο­ντα Ν. 4472/2017 αντι­κεί­με­νο ρύθ­μι­σης μιας πι­θα­νής Κοι­νής Υπουρ­γι­κής Από­φα­σης (ΚΥΑ), η οποία μέχρι και σή­με­ρα δεν έχει υπο­γρα­φεί. Με λίγα λόγια, ο ισχύ­ων νόμος, πέρα από την υπο­χρέ­ω­ση εγ­γρα­φής σε μη­τρώο και τη φο­ρο­λό­γη­ση του φαι­νο­μέ­νου, δεν πε­ρι­λαμ­βά­νει άλ­λους πε­ριο­ρι­σμούς σε ό,τι αφορά τις Airbnb μι­σθώ­σεις.

Ελ­λειμ­μα­τι­κές ρυθ­μί­σεις και ανα­γκαί­ες πο­λι­τι­κές

Με βάση τα πα­ρα­πά­νω είναι πι­θα­νό πως, εάν οι αρ­χι­κοί πε­ριο­ρι­σμοί του Ν. 4446/2016 είχαν δια­τη­ρη­θεί, ή εάν η προ­βλε­πό­με­νη ΚΥΑ του Ν. 4472/2017 είχε ήδη υπο­γρα­φεί και τεθεί σε ισχύ, η εξά­πλω­ση του φαι­νο­μέ­νου να μην ήταν τόσο ρα­γδαία όσο είναι σή­με­ρα και τα ζη­τή­μα­τα κα­τοι­κί­ας, που έχουν ήδη τεθεί, να ήταν πιο πε­ριο­ρι­σμέ­να. Μια σειρά επι­μέ­ρους μέ­τρων που αντλούν και από τη διε­θνή εμπει­ρία θα μπο­ρού­σαν να είχαν ήδη συ­νει­σφέ­ρει στον πε­ριο­ρι­σμό των αρ­νη­τι­κών επι­πτώ­σε­ων της Airbnb πρα­κτι­κής, ει­δι­κά αν λαμ­βα­νό­ταν υπόψη η χω­ρι­κή διά­στα­ση του φαι­νο­μέ­νου που αντα­να­κλά στις κοι­νω­νι­κο-οι­κο­νο­μι­κές ανι­σό­τη­τες που προ­κύ­πτουν από αυτό: Μέσω ενός σχε­δια­σμού που ξε­κι­νά­ει από –και στο­χεύ­ει στο– το­πι­κό επί­πε­δο, για πα­ρά­δειγ­μα με συ­γκε­κρι­μέ­νο επι­τρε­πό­με­νο αριθ­μό εκ­μι­σθω­μέ­νων ακι­νή­των ανά δήμο/γει­το­νιά, με πε­ριο­ρι­σμό των επι­τρε­πό­με­νων εκ­μι­σθώ­σε­ων ανά ΑΦΜ, με δια­τή­ρη­ση της πρα­κτι­κής για εκ­μι­σθω­τές που βρί­σκο­νται σε κα­θε­στώς επι­σφά­λειας και μέσω αυτής συ­μπλη­ρώ­νουν το ει­σό­δη­μά τους, με ρυθ­μί­σεις που πε­ριο­ρί­ζουν την ελ­κυ­στι­κό­τη­τα της πρα­κτι­κής ως επεν­δυ­τι­κή δρα­στη­ριό­τη­τα, με απα­γό­ρευ­ση της πρα­κτι­κής σε πε­ριο­χές με πε­ριο­ρι­σμέ­νο οι­κι­στι­κό από­θε­μα και με στό­χευ­ση τη δια­τή­ρη­ση του μει­κτού χα­ρα­κτή­ρα των γει­το­νιών των πό­λε­ων.

Ωστό­σο, μια πο­λι­τι­κή ικανή να απα­ντή­σει στις ιδιαί­τε­ρα σύν­θε­τες επι­πτώ­σεις της Airbnb πρα­κτι­κής, προ­στα­τεύ­ο­ντας ταυ­τό­χρο­να το δι­καί­ω­μα στην κα­τοι­κία, δεν μπο­ρεί να είναι μια πο­λι­τι­κή που να αφορά μο­νά­χα το Airbnb ή μο­νά­χα τον αστι­κό του­ρι­σμό κα­θαυ­τό. Οφεί­λει να εντάσ­σε­ται σε μια συ­νο­λι­κό­τε­ρη πα­ρέμ­βα­ση για τη στέγη, μέσω της οποί­ας θα τί­θε­νται πε­ριο­ρι­σμοί με ανώ­τα­τα όρια στις τιμές των ενοι­κί­ων, θα προ­στα­τεύ­ο­νται η κα­τοι­κία και οι ενοι­κια­στές, θα ενι­σχύ­ο­νται νοι­κο­κυ­ριά σε επι­σφά­λεια, θα πα­ρέ­χε­ται κα­τοι­κία (ή επι­δό­τη­ση για την κα­τοι­κία) σε κοι­νω­νι­κά ευά­λω­τες ομά­δες ενοι­κια­στών (άστε­γοι, με­τα­νά­στες/πρό­σφυ­γες, φοι­τη­τές, φτωχά νοι­κο­κυ­ριά, νέοι σε επι­σφά­λεια) κλπ.

Το αί­τη­μα για μια δη­μό­σια κοι­νω­νι­κή πο­λι­τι­κή για τη στέγη επα­νέρ­χε­ται στο προ­σκή­νιο, σε μια χώρα που οι πο­λι­τι­κές για την κα­τοι­κία ήταν δια­χρο­νι­κά απού­σες, πόσο μάλ­λον οι πο­λι­τι­κές προς όφε­λος των ενοι­κια­στών και όχι μο­νά­χα ενί­σχυ­σης των ιδιο­κτη­τών. Αντί­θε­τα η διε­θνής εμπει­ρία είναι εξοι­κειω­μέ­νη με πο­λι­τι­κές κοι­νω­νι­κής κα­τοι­κί­ας (όπως το πα­ρά­δειγ­μα της Ολ­λαν­δί­ας όπου το 33% των κα­τοι­κιών είναι κοι­νω­νι­κές κα­τοι­κί­ες).

Η ανά­γκη δια­τή­ρη­σης ενός προ­σι­τού οι­κο­νο­μι­κά οι­κι­στι­κού απο­θέ­μα­τος προς ενοι­κί­α­ση (από­θε­μα που μειώ­νε­ται ρα­γδαία λόγω του Airbnb) είναι κρί­σι­μη και οφεί­λει να αφορά όλες τις γει­το­νιές των πό­λε­ων με στόχο τη δια­τή­ρη­ση του κοι­νω­νι­κά μι­κτού χα­ρα­κτή­ρα τους και την απο­φυ­γή της έντα­σης του στε­γα­στι­κού δια­χω­ρι­σμού με όρους κα­τοί­κου-του­ρί­στα, αλλά και με όρους τα­ξι­κούς ή εθνο­τι­κούς.

Παρά τον σχε­τι­κά χα­μη­λό στε­γα­στι­κό (τα­ξι­κό και εθνο­τι­κό) δια­χω­ρι­σμό που δια­χρο­νι­κά χα­ρα­κτή­ρι­ζε τις ελ­λη­νι­κές πό­λεις, ο κίν­δυ­νος αύ­ξη­σής του δεν είναι αμε­λη­τέ­ος ως απο­τέ­λε­σμα των επι­πτώ­σε­ων του Airbnb, που με­τα­τρέ­πει βίαια ορι­σμέ­νες πε­ριο­χές από μι­κτές γει­το­νιές (σε επί­πε­δο χρή­σε­ων γης και πλη­θυ­σμού) σε μο­νο-λει­τουρ­γι­κές γει­το­νιές που είναι ελ­κυ­στι­κές κυ­ρί­ως σε προ­σω­ρι­νούς επι­σκέ­πτες και οι­κο­νο­μι­κά απρό­σι­τες στους μό­νι­μους κα­τοί­κους. Η ορι­στι­κή επί­λυ­ση των αρ­νη­τι­κών επι­πτώ­σε­ων του Airbnb δεν μπο­ρεί παρά να απο­τε­λεί τμήμα μιας τέ­τοιας συ­νο­λι­κής πο­λι­τι­κής για τη στέγη, μιας συ­νο­λι­κής διεκ­δί­κη­σης για το δι­καί­ω­μα σε αυτή.

πηγή: rproject.gr

 

Σχολιάστε

Εισάγετε τα παρακάτω στοιχεία ή επιλέξτε ένα εικονίδιο για να συνδεθείτε:

Λογότυπο WordPress.com

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό WordPress.com. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Φωτογραφία Google

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Google. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Φωτογραφία Twitter

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Twitter. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Φωτογραφία Facebook

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Facebook. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Σύνδεση με %s